Lokaritgerðin : Húsnæðislánin heilluðu

„Mér finnst að fólk þurfi að átta sig á því að það geti ekki ætlast til þess að taka eitt húsnæðislán og vera með það að eilífu. Það getur verið mjög hagstætt að endurfjármagna húsnæðislán, sérstaklega eins og staðan er í dag þar sem vextir eru í sögulegu lágmarki,“ segir Helena Friðbertsdóttir sem skilaði nýverið inn lokaritgerð sinni til BS-prófs í viðskiptafræði. Lokaritgerðin ber heitið Endurfjármögnun húsnæðislána. Hvað þarf að hafa í huga? og fjallar, eins og titillinn gefur til kynna, um endurfjármögnun húsnæðislána.

Aðspurð segist Helena hafa tekið efnið fyrir af ýmsum ástæðum. „Ég var á fjármálalínu í viðskiptafræði og hef verið að vinna í Íslandsbanka. Svo var ég sjálf að fara að taka lán akkúrat á þessum tímapunkti þannig að mér fannst húsnæðislánin bara vera mjög spennandi. Ég tók eftir því að það hefur ekkert verið skrifað um endurfjármögnun og í ljósi þess að vextir í dag eru í sögulegu lágmarki þá ákvað ég að slá til.“

„Endurfjármögnun felst í því að útgefandi skuldabréfs gefur út nýtt skuldabréf og greiðir upp eldra,“ segir í ritgerð Helenu.

Helena segir marga vera að endurfjármagna húsnæðislán sín þessa dagana. Þrátt fyrir að endurfjármögnun geti verið hagkvæm þurfi að huga að ýmsu þegar hún er annars vegar. „Eldri lán eru í nánast öllum tilvikum með hærri vöxtum en þau lán sem eru á markaði í dag. Sérstaklega þegar það er tekið með í reikninginn að fólk getur tekið lán hjá lífeyrissjóði þegar það er komið með hærra eignarhlutfall í eigninni.  Lífeyrissjóðirnir bjóða gjarnan hagstæðustu lánin en þar sem margir geta ekki tekið lán hjá þeim til að byrja með þar sem lífeyrissjóðirnir lána bara þeim sem eiga nokkuð stóra útborgun.

Það getur þó verið kostnaðarsamt að endurfjármagna. Þegar fólk tekur lán eru gjarnan lántökugjöld og á sumum lánum eru uppgreiðslugjöld, gjöld sem þarf að greiða ef lán er greitt upp að fullu. 2013 komu ný lög sem sögðu til um að lánveitendur mættu að hámarki setja 1% uppgreiðslugjald. Áður fyrr var íbúðalánasjóður með einhver lán með allt að 10% uppgreiðslugjaldi þannig að fólk gat í raun ekki farið neitt annað og neyddist til þess að halda áfram með lánin,“ segir Helena sem bendir á að ef stutt er eftir af lánstíma borgi sig varla að endurfjármagna lán.

„Ef það eru kannski bara tvö ár eftir af lánstímanum og lántakandi sparar bara 1-3 þúsund krónur á mánuði með því að endurfjármagna þá eru kannski ekki allir sem nenna að standa í þessu. Aftur á móti, ef það er einhver fjöldi ára eftir, 5-20 ár, þá fer að borga sig að endurfjármagna.“

Við vinnslu ritgerðarinnar kom Helenu í opna skjöldu hve mikið Íbúðalánasjóður hefur minnkað umsvif sín en hún segir að fram til 2004 hafi Íbúðalánasjóður einokað markað húsnæðislána á Íslandi. „Staða Íbúðalánasjóðs kom mér mikið á óvart. Íbúðalánasjóður var einn stærsti lánveitandi á landinu en svo komu bankarnir á markað árið 2004 og þá varð meiri samkeppni. Íbúðalánasjóður er bara með eina tegund af láni í boði, verðtryggð lán.

Svo komu bankarnir með óverðtryggð lán, að mig minnir 2011, og í kjölfarið fékk Íbúðalánasjóður leyfi til þess að veita óverðtryggð lán líka en sjóðurinn hefur ekki nýtt sér úrræðið. Hann býður enn bara upp á eina tegund af láni og er með hæstu vextina. Ég sé í raun ekki fram á að Íbúðalánasjóður lifi eitthvað mikið lengur þar sem það eru svo fáir sem leita til sjóðsins. Lífeyrissjóðirnir eru með lægstu vextina og bankarnir eru mikið að lána ungu fólki svo samkeppnin er hörð.“

Spurð að því hvort ungt fólk sé nægilega meðvitað þegar það tekur lán fyrir sinni fyrstu fasteign segir Helena: „Ég held að það sé að skána. Fólk var áður bara að fara í bankann eða til íbúðalánasjóðs og taka eitthvað lán sem þeim var ráðlagt. Ungt fólk í dag er meira að kynna sér málin áður en það tekur lán og ég held að aukin ráðgjöf banka, lífeyrissjóða og Íbúðalánasjóðs spili þar inn í. Nú eru líka fleiri möguleikar í boði en áður var, 2011 komu óverðtryggðu lánin til sögunnar og þegar þau komu þá fór fólk meira að kynna sér málin.“

Þrátt fyrir að ungt fólk í dag sé meðvitaðra um sín lán en áður var segir Helena að það mætti gera enn betur. „Það er alla vega mín skoðun að það mætti vera miklu meiri vitundarvakning hjá almenningi. Það eru svo margir sem ég tala við sem þekkja ekki einu sinni muninn á verðtryggðu og óverðtryggðu láni, jafnvel þó þeir séu nú þegar búnir að taka lán. Það er gjarnan stærsta fjárfesting í lífi fólks að kaupa húsnæði. Þú vilt því að húsnæðislánið henti þínum aðstæðum.“

Helena ítrekar að það geti borgað sig að endurfjármagna húsnæðislán. „Aðstæður þínar geta breyst og þú vilt greiða lánið hraðar upp eða hægar. Þú getur alltaf endurfjármagnað þig, alla vega eins og staðan er núna, nú er ekkert uppgreiðslugjald íþyngjandi nema kannski fyrstu fimm árin. Margir spá ekkert í því hvort þeir séu með hagstætt lán eða ekki. Mér finnst mjög mikilvægt að fólk átti sig á því að það eru að öllum líkindum mun hagstæðari vextir á lánum sem hægt er að taka í dag heldur en voru þegar þau tóku sitt lán.“