Það getur verið flókið að kaupa fasteign, sérstaklega sína fyrstu íbúð, og vita ekkert eftir hverju á að leita eða hvernig best er að bera sig að. Elín Sigrún Jónsdóttir, lögmaður og stofnandi fyrirtækisins BÚUM VEL, er sérfróð um fasteignamál en hún veitir sérhæfða lögmannsþjónustu á íslenskum fasteignamarkaði, stuðning og ráðgjöf við dánarbússkipti og ýmsa löggerninga á sviði erfðarréttar. Því fannst mér tilvalið að biðja hana um nokkur ráð og og vona að það nýtist þeim sem huga að fasteignakaupum.

Fyrstu fasteignakaupin

Í sínu starfi hefur Elín kynnst afleiðingum áfalla fólks vegna íbúðarkaupa en með góðum undirbúningi má koma í veg fyrir mistök og vonda reynslu. „Ég legg áherslu á alúð og skipulegan undirbúning og hvet fólk til þess að rjúka ekki af stað, kaupa ekki fyrstu íbúð sem skoðuð er og vona að þetta reddist. Það er oft mikil samkeppni um litlar en góðar eignir sem eru algengustu eignir fyrstu kaupenda. Til að gera ekki mistök þarf fólk að vera tilbúið þegar rétta eignin er auglýst. Það þýðir að hafa peningamálin á hreinu og vita hvað maður vill.“ segir Elín.

Greiðslumat

Fyrst af öllu þarf að spyrja sig hversu dýra íbúð þú getur keypt, þ.e. hvað þú átt mikið eigið fé og hver greiðslugeta þín er. Taktu saman útgjöldin frá síðasta ári með því að skoða greiðslukortið, bókhaldið og bankareikninginn.

Fatakaup
Lyfjakostnaður
Afþreying og skemmtun
Nauðsynjavörur
Áskriftir
Gjafir
Viðgerðir og rekstur bíls eða annar samgöngukostnaður
Sumarfrí
Mánaðarleg framfærsla

Forsendur geta því miður breyst, s.s. tímabundið atvinnuleysi og/eða veikindi. „Ekki gleyma að við kaup á íbúð bætast svo við fasteignagjöld, viðhaldskostnaður íbúðarinnar, húsnæðistryggingar og hússjóður.“ segir Elín og minnir einnig á að bera saman þitt raunverulega greiðslumat og greiðslumat lánastofnunar.

Fjármögnun fasteignakaupa

„[Eigið fé] er oft samsett af reglulegum sparnaði, viðbótarlífeyrissparnaði og stuðningi frá ástvinum,“ segir Elín og bætir við að gjarnan sé miðað við að eigið fé sé um 20-30% og restin lánsfé af kaupvirði fyrstu eignar. „Það er mikilvægt að bera saman þau kjör sem eru í boði hverju sinni hjá lánastofnunum.“ segir Elín og bendir á reiknivélar á síðum lánveitenda þar sem hægt er að reikna út mánaðarlegar afborganir miðað við lánskjör, verðtryggt og óverðtryggt lán og heildargreiðslu lánsins miðað við lánstíma. Einnig er gott að minnast á síðu Aurbjargar þar sem hægt að bera saman lánakjör. „Það er stór ákvörðun og mikil skuldbinding að taka húsnæðislán, gefðu þér tíma til að skoða og fá tilfinningu fyrir verði í þínu hverfi. Skoðaðu a.m.k. 10 íbúðir til að fá tilfinningu fyrir verðlagningu,“ segir Elín.

Verðtryggt og óverðtryggt lán

„Almennt má segja að munur á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum sé að óverðtryggð lán bera breytilega vexti en verðtryggð lán ýmist fasta eða breytilega. Verðbólga hefur áhrif á höfuðstól verðtryggðra lána en ekki bein áhrif á óverðtryggðu lánin. Það er lægri greiðslubyrði í upphafi af verðtryggðum lánum og afborgun er jafnari. Loks má nefna að eignamyndun er hraðari þegar um óverðtryggð lán er að ræða. Þá vil ég vekja sérstaka athygli lántaka á að skoða áhrif lánstíma á afborganir og heildarkostnað lánsins,“ segir Elín. Það er alltaf gott að geta greitt inn á lánið og lækka þannig höfuðstólinn en í byrjun greiðir þú kostnað og vexti á verðtryggðum lánum og sérð ekki eignarmyndun strax. Á óverðtryggðum lánum er afborgunin hærri á mánuði, en sá kostnaður skiptist í gjöld, vexti og afborgun af láninu, þess vegna er hraðari eignarmyndun en verðbólga getur haft áhrif á mánaðarlega afborgun.

Grafík / Margrét Aðalheiður Önnu Þorgeirsdóttir

Skoðunarskylda kaupanda og upplýsingaskylda seljanda

„Rík skoðunarskylda er lögð á kaupanda og jafnframt hvílir upplýsingaskylda á seljanda sem ber að upplýsa um allt það sem hann veit um. Kaupendur ættu að skoða og kynna sér rækilega viðgerðarsögu hússins með hliðsjón af aldri og útliti. Hvernig er ástandið á þaki, skólpi, ofnum, rafmagni, gluggum og mikilvægt er að lykta vel eftir raka eða mygluskemmdum. Meta verður í hverju tilviki hve ítarleg skoðun þurfi að vera og ákveða hvort ástæða sé til að kalla til sérfróðan skoðunarmann. Ef um fjölbýli er að ræða er mikilvægt að skoða vel yfirlýsingu húsfélags, fyrirhugaðar framkvæmdir, stöðu hússjóðs og hver sé mánaðarleg greiðsla í hússjóðinn,“ segir Elín. Einnig er gott að athugahvort gæludýr séu leyfð en þau eru yfirleitt ekki leyfð nema allir íbúar gefi samþykki.

Kauptilboð

„Þegar eigandi hefur samþykkt kauptilboð er kominn á bindandi samningur sem tekin er upp í formlegum kaupsamningi oftast viku til fjórum vikum eftir undirritun kauptilboðs. Algengast er að fyrstu kaupendur geri fyrirvara um greiðslumat. Þá er í mörgum tilvikum ráðlegt að gera fyrirvara um skoðun fagmanns þegar um eldra húsnæði er að ræða. Svo gera þau sem eiga fasteign oft fyrirvara um sölu hennar. Allt eru þetta matsatriði hverju sinni,“ segir Elín en bendir á að seljendur velji frekar fyrirvaralaust kauptilboð ef það er í boði.

Kaupsamningur – hvað ber helst að hafa í huga?

Biðjið fasteignasöluna um að senda samningsdrög og veðbókarvottorð daginn fyrir samning. Það veitir báðum aðilum öryggi við samningsgerðina.
Lesið saman kauptilboðið og kaupsamningsdrögin. Passið að allar upplýsingar séu réttar.
Hvað hvílir hátt lán á íbúðinni? Hvenær verður þeim lánum aflétt? Hér skiptir dagsetning miklu og að það sé tryggt að aflétting lána fari fram áður en eignin er greidd að fullu eða það sé tryggt að fasteignasalan annist móttöku greiðslna og þær fari í að greiða lánin.
Áður en kaupsamningur er undirritaður er mikilvægt að ræða og ákveða á hvers nafni íbúðin á að vera og í hvaða hlutföllum ef tveir eða fleiri eigendur verða af eigninni.

Afsal

„Algengt er að afsalsdagur sé tveimur mánuðum eftir kaupsamningsdag eða þegar kaupverðið er greitt. Tíminn ræðst oft af afgreiðslutíma lána. Gott er að hafa sömu reglu og við kaupsamningsgerðina, undirbúa sig, lesa yfir afsalið og átta sig á fjárhagslegu uppgjöri. Með afsali afsalar seljandi eigninni til kaupanda og lýsir því yfir að umsamið kaupverð sé að fullu greitt og kaupandi lýsir því yfir að hann sætti sig við ástand eignarinnar. Við afsal fer fram uppgjör vaxta yfirtekinna lána og fasteignagjalda. Seljandi greiðir afborganir og vexti yfirtekinna lána ásamt fasteignagjöldum til afhendingardags en kaupandi frá þeim degi,“segir Elín.

Gefðu þér tíma og leitaðu aðstoðar ef eitthvað er óljóst. „Málið er að hlusta á efasemdirnar og taka mark á tilfinningu fyrir húsnæðinu. Áföll við fasteignakaup geta reynst þungbær bæði fjárhagslega og ekki síður tilfinningalega. Mikilvægt er að það ríki traust á milli seljenda, kaupenda og fasteignasala og góð samskipti, því markmiðið er að hamingja ríki á nýja heimilinu.“

Góð ráð við fyrstu fasteignakaup